Aktuelles aus Recht und Wirtschaft

19.08.2010
Aus fÜr die GbR als Grundstücksgesellschaft  -  ist der Gesetzgeber gefordert ?

a) Der 34. Zivilsenat des OLG München hat  in  einem  Beschluss  vom  20.07.2010 (Az: 34 wx 063/10) , den  Fall des Erwerbs (eines Grundstücks) durch eine GbR betreffend, entgegen der Auffassung des OLG Saarbrücken vom 26.02.2010 (5 w 371/09-134 = ZfIR 2010, 329), bzgl. der Nachweisanforderungen die Auffassung vertreten, dass im Erwerbsfall dem Grundbuchamt

- die Existenz der erwerbenden GbR,
- die Identität einer früher gegründeten GbR mit der erwerbenden GbR

und

- ihre aus dem Gesellschafterbestand folgenden Vertregungsverhältnisse im Zeitpunkt des Vertreterhandelns,

in der Form des § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO nachzuweisen sind.

Wenn dieser Nachweis nicht erbracht werden kann, ist der Antrag (auf Eintragung der erwerbenden GbR als neue Eigentümerin) zurückzuweisen. In seiner Entscheidung weist das OLG ausdrücklich darauf hin, dass eine Möglichkeit, den Nachweis in grundbuchgerechter Form zu erbringen nicht erkennbar ist.

b) Die Entscheidung des OLG München ist im Ergebnis ,d.h., im Hinblick auf die Entscheidung des BGH zur Rechtsfähigkeit der GbR (aus dem Jahr 2001) sowie unter Berücksichtigung der weiteren maßgeblichen Entscheidung des BGH vom 04.08.2008 konsequent und richtig, auch wenn sie zu einem völlig unbefriedigenden Ergebnis führt. So bedeutet dies in der Praxis, dass  die seitens des OLG München geforderten Nachweise nur erbracht werden können, wenn

- die GbR in  der Kaufvertragsurkunde gegründet wird.

In diesem Fall wäre nachgewiesen,dass die erwerbende GbR existent ist  und zwischen der soeben gegründeten GbR und der erwerbenden GbR Identität besteht bzw. sich aus dem Gesellschafterbestand die folgenden Vertretungsverhältnisse ergeben.

Da die Nachweisanforderungen des § 29 GBO auch für die Veräußerung von Grundeigentum durch eine GbR gelten müssten , können die von Seiten des OLG München in dem zitieren Beschluss aufgestellten Nachweisanforderungen  nicht erfüllt werden, wenn

- eine bereits bestehende GbR Eigentümerin eines Grundstücks geworden ist und ein
  weiteres Grundstück erwerben will

oder

- eine GbR als Eigentümerin eines Grundstücks dieses veräußern will.

Ein Ausweg aus dieser \"verfahrenen\" Situation ist für die genannten Fälle nicht in Sicht, selbst wenn der Gesellschaftsvertrag der GbR in notarieller Form abgeschlossen worden sein sollte.

Durch den notariellen Vertragsabschluss ist weder die Existenz der Gesellschaft noch die Vertretungsberechtigung (zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags) in grundbuchmäßiger Form (§ 29 GBO) nachgewiesen. Eine bereits bestehende GbR, die ein weiteres Grundstück käuflich erwerben will oder die beabsichtigt, ein Grundstück zu veräußern, kann demnach eine zweite Immobilie nicht erwerben bzw. veräußern.

Sollte der BGH die Auffassung des OLG München im Ergebnis bestätigen und  keine Lösungsmöglichkeiten aufzeigen, wie hier mit bereits existierenden Gesellschaften bürgerlichen Rechts, die weitere Grundstücke erwerben oder veräußern wollen, verfahren werden soll, wäre der Gesetzgeber gefordert.

Da nicht davon auszugehen ist, dass der Bundesgerichtshof seine Rechtssprechung zur Teilrechtsfähigkeit der GbR aufgeben wird, wäre denkbar, dass bei Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die u.a. den Zweck verfolgt, Immobiliar-vermögen zu erwerben oder zu veräußern, die notarielle Form vorgeschrieben wird und § 29 GBO dahingehend geändert wird, dass durch Einhaltung der notariellen Form die Existenz und Vertretungsberechtigung als nachgewiesen gilt.

Bis dahin muss eine bereits bestehende GbR den Erwerb einer (weiteren) Immobilie oder deren
Verkauf unterlassen. Das zuständige Grundbuchamt müßte den Antrag auf Eigentumsumschreib-ung zurückweisen.

Lampertheim , den 19.08.2010
(Kugler, Rechtsanwalt + Notar )